長期修繕計画とは、物件の資産価値を維持するために作成する建築・設備の２０～３０年後を見据えた修繕計画です。 過去に行った個人オーナーと法人オーナーの長期修繕計画の作成状況は、個人オーナー１２％に対して法人オーナー２９％という状況で、個人オーナーにおいては、１０人に１人ほどの計画作成という状況です。 先行きが見通しにくい今の時代だからこそ、借入金の完済は勿論、賃貸物件の資産価値向上と入居者の快適な住環境を提供するうえで、今後長期修繕計画は不可欠になっていくことが予想されます。 長期修繕計画が未作成の場合、適切な時期に修繕が行われないリスクが高くなります。適切な時期に修繕が行わ…
Q.私名義の不動産ですが、子供たちから今のうちに贈与して欲しいと言われました。私はいずれ相続で子供たちに受け継がせるのだから、急がなくてよいと思っています。贈与と相続とでは、どちらを選ぶのが良いのでしょうか？ 生前贈与とは、生存する個人から財産を無償で渡すことです。生前贈与をした分、被相続人財産は減り、相続税の対象になる財産の額は少なくなります。その分、一定額を超える贈与には贈与税が課せられます。贈与税と相続税は表裏一体の関係にあるとも言えます。 贈与が得策か否かを検討するには、まずご自身の財産を把握することが第一歩です。資産全体の評価額を算出し、法定相続人等を想定して相続税額を…
土地や建物（不動産）を相続した場合にする名義変更の手続きを「不動産の相続登記」といいます。実は相続登記には期限はありません。よって、先祖代々の土地建物、特に生家や山林・田畑の登記名義が、亡くなった祖父母のままのケースが多々あります。 しかし、相続登記をしていないと、相続人は不動産の所有権を主張したり処分したりすることができません。特に売却をする際は、相続登記が完了していることが必要です。
【問】親から実家を相続したものの生活拠点の違いなどから放置し、空き家になったままの状態、どうすれば良いのか？ 【答】一定の家賃（大掛かりなリフォームに掛けた費用を５年で回収できる家賃）が見込めなければ、売却を考えるのが無難かも。固定資産税のほか、掃除や火災保険などの定期的に費用がかかり、家計の負担が増す可能性があるからです。 総務省の調査によると全国の空き家は２０１３年１０月時点で８２０万戸で、空家率（住宅全体に占める空き家の割合）は１３．５％といずれも過去最高。 空き家になる理由で多いのは、親の死去などで引き継いだ家を持て余すパターン。国交省の調査によると、空き家になった…
現在、お部屋探しの９０％はインターネットです。ネットでの部屋探しへの対策は、まずは検索されて残る物件にすることです。入居者は、まず家賃＝予算で検索し、次に環境・設備・サービス面で絞り込みを行うものと考えられます。 今の入居者ニーズは、あって当たり前の”実家仕様”の設備・サービスで実家以上の快適な暮らしを希望します。日当たりが悪い、立地が悪い、築年数が経っているなど物件に欠点はつきものですが、その他の要素で競合物件と比較し、対策を立てましょう。 ポイントは、設備・サービスはお値段以上です。ネット時代に入居者が見つからない原因は、物件の価値の低下にあります。 リノベーション、化…
第１期 相続対策セミナー開催中です。全６回シリーズとしております。 建築会社が行う相続対策セミナーだと「建物建てましょう」となるし、 保険会社の行う相続対策セミナーだと「保険に入りましょう」となります。 弊社の相続対策セミナーは、大家さん対象におこなっています。 色々な専門家から対策の提案を受けた時に、大家さん自身が最終的に的確な 判断ができるような、基礎知識を勉強する場としております。 あくまで、大家さんの資産管理という観点から、相続相談を展開していきます。 開催中の相続対策セミナーのスケジュールを記載しておきます。 第１期 第１回 相続と遺…
弊社では、２０１６年に入り相続サポートセンターを立ち上げました。名称は、「湘南相続サポートセンター豊栄」です。これから、相続セミナーを開催してまいります。ご興味の方は、是非、お問い合わせください。
一日のスケジュールを掲載してみます。 07:00 社員出社前に売買物件の確認・賃貸管理物件の入居率の確認をする。 07:30 お客様よりお預かりしている物件のホームページ掲載の確認をする。 08:00 賃貸物件のホームページ運営の変更を検討する。 08:30 社内清掃 09:00 朝礼（気と心を合わせる笑顔朝礼です。社員間の情報の共有化を図ります） 09:20 賃貸ミーティング（空室連絡確認、退去立会確認、申込み状況確認等） 09:40 賃貸ホームページ運営について竹田主任と話し合い。 10:00 山下賃貸物件退去立会い（臼井常務、竹田主任と次…
賃貸物件の稼働率と募集期間も含めた場合の実質家賃を考えてみます。 稼働率＝入居期間／（入居期間＋空室期間） とします。 例① 入居期間２４ヶ月 空室募集期間６ヶ月の場合 （稼働率）８０．０％＝２４ヶ月／（２４ヶ月＋６ヶ月） 例② 入居期間２４ヶ月 空室募集期間２ヶ月の場合 （稼働率）９２．３％＝２４ヶ月／（２４ヶ月＋２ヶ月） 例① では、家賃７０，０００円でも、３０ヶ月で考えると実質家賃は、 ５６，０００円となっています。 例えば、家賃７０，０００円で、６年（７２ヶ月）入居後２年（２４ヶ月） 募集していても入居がない場合、既に８年間の実質…
豊栄ハウジングでは、現在、「得室ゼロプラン」というキャンペーンを展開中です。賃貸物件をご契約いただく方は、契約時に前家賃以外にまとまったお金を用意する必要があります。内訳は、敷金、礼金、仲介手数料、保険料、保証料、鍵交換費用となりますが、借主様にとっては、ちょっと用意するには大変なお金です。この初期費用を「ゼロ」にするというのが、「得室ゼロプラン」です。 多くのオーナー様は、相続対策や土地の有効活用という観点で、資産運用を考えられることが多いように感じられますが、これからの賃貸経営においては、市場の動向やニーズ、ライバル物件の存在を、強く意識する必要があると感じています。 「得室…
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